오피스텔·도시형생활주택 공급 확대

분양가 심사 기준 개선…분상제 기본틀은 유지

도심 주택공급 확대, 아파트 공급속도 제고방안

도심에 젊은층이 선호하는 주택공급을 확대하기 위해 오피스텔의 바닥난방을 전용면적 120㎡까지 확대하고 도시형생활주택을 좀 더 넓게 지을 수 있도록 건축기준을 완화한다. 또한 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리제도는 분양가가 단지의 규모와 브랜드 등이 비슷한 인근 사업장의 시세를 반영해 책정될 수 있도록 개선되고 분양가상한제는 심의 기준이 더욱 구체화된다.

아울러 아파트 공급속도를 높이기 위해 인허가 통합심의가 원칙적으로 의무화돼 인허가 기간이 평균 9개월에서 2개월로 단축된다.

오피스텔 바닥난방 허용 120㎡로 확대

국토교통부는 9월 15일 이 같은 내용의 ‘도심 주택공급 확대 및 아파트 공급속도 제고방안’을 발표했다. 이는 최근 국토부가 연 주택 공급기관 간담회에서 민간에서 제시된 건의 사항의 상당 부분을 수용한 것으로 평가된다.

우선, 오피스텔의 바닥난방 허용 전용면적을 85㎡에서 120㎡로 확대해 30평대 중형 주거용 오피스텔이 공급되도록 한다.

오피스텔은 어떻게 이용하느냐에 따라 주거용과 업무용으로 나뉘고 그에 따라 세금이 부과된다. 오피스텔에 바닥난방을 하면 주거용으로 사용할 수 있지만 현재로선 85㎡ 이하에만 허용하고 있다.

오피스텔은 아파트에 비해 실사용 면적이 적어 전용 85㎡도 3~4인 가구가 거주하기는 어려운데 바닥난방을 아파트 전용면적 85㎡와 비슷한 120㎡ 이하까지 대폭 확대한다는 것이다. 이렇게 되면 자녀 딸린 가족이 여유롭게 살 수 있는 30평대 주거용 오피스텔이 나올 수 있게 된다.

또한 도시형생활주택 공급을 확대하기 위해 건축기준이 완화된다. 도시형생활주택은 도시지역에 건설하는 85㎡, 300가구 미만의 공동주택으로 크기에 따라 원룸형과 단지형 다세대, 단지형 연립으로 나뉜다.

국토부는 이 중에서 원룸형 도시형생활주택의 건축기준을 풀어주기로 했다. 원룸형을 아예 소형으로 개편하고서 허용 전용면적 상한을 50㎡에서 60㎡로 확대한다. 현재 원룸형은 전용면적 30㎡ 이상 가구에 한해 침실과 거실 등 2개의 공간으로 나눌 수 있으나 침실을 3개 만들어 4개까지 구획할 수 있도록 한다. 단, 주차장 등 기반시설 과부하를 막기 위해 공간구성 완화 가구는 전체의 3분의 1로 제한하기로 했다.

비아파트 융자한도 상향, 금리 인하

아울러, 국토부는 도시형생활주택과 주거용 오피스텔, 다세대, 다가구 등 비아파트의 공급을 활성화하기 위해 내년까지 한시적으로 주택도시기금 융자 한도를 높이고 금리를 인하한다.

오피스텔은 기금 대출한도가 4000만원에서 6000만원으로 상향되고 금리는 4.5%에서 3.5%로 낮아진다. 도시형 생활주택의 경우 대출한도는 5000만원에서 7000만원으로 오르고 금리는 3.3~3.5%에서 2.3~2.5%로 인하된다.

또한 민간 건설사가 한국토지주택공사(LH)와 매입약정을 맺고 오피스텔을 공급할 때는 과밀억제권역에 적용되는 취득세 중과를 배제해준다. 이는 민간 건설사가 정부의 전세대책에 더욱 적극적으로 참여하게 한다는 취지다.

하지만 오피스텔은 주거용으로 쓰면서도 업무용으로 신고하고 종합부동산세나 다주택자 양도소득세 중과를 회피하는 탈세 등 고질적인 문제가 있다. 도시형생활주택은 인동 거리나 주차장 기준 등이 느슨해 밀집지역은 주거환경이 좋을 수 없다.

HUG의 분양가 관리제도 개선

이와 함께 국토부는 HUG의 분양가 관리제도도 개선한다. HUG는 고분양가 관리지역에서 아파트 분양보증을 심사할 때 비교사업장 분양가와 인근 시세 등을 고려해 분양가 적정성을 심사하는 식으로 분양가를 관리하고 있으나 건설업계는 그 기준이 지나치게 엄격해 분양가가 주변 시세보다 과도하게 낮게 산정된다며 반발했다.

국토부는 인근 지역의 모든 사업장의 평균 시세를 반영하는 것을 개선해 단지 규모와 브랜드 등을 감안한 유사 사업장을 선별적으로 적용하고, 비교사업장 선정 기준도 완화하기로 했다. 현재 분양가 심사 가이드라인만 공개하고 있지만 앞으론 심사 세부기준도 공개한다.

또한 분양가상한제 심의 기준은 구체화된다. 현재 지자체마다 분양가 인정 항목이나 심사방식 등이 달라 지자체와 사업주체간 논란이 많았으나 국토부는 분양가 심사 업무 매뉴얼을 개정해 세부 분양가 항목 등을 명확하게 다듬어 지자체의 과도한 재량권을 축소하고 예측 가능성을 높인다.

건설업계는 분양가상한제 택지비 산정방식 개선 등 좀 더 적극적인 제도 개선을 기대했으나 국토부는 심사 과정의 객관성과 예측가능성을 확보하는 선에서 멈췄다. 이에 대해 국토부는 “분양가상한제나 HUG의 고분양가 관리제도는 주택시장 안정 등을 위해 필요한 제도”라며 “업계의 애로사항을 해소할 수 있지만 제도의 본령은 지켜야 한다”고 밝혔다.

이밖에도 국토부는 주택건설 과정의 지자체 통합심의를 활성화하는 방안도 추진한다. 현행법은 사업계획 승인권자인 지자체 등이 주택건설 사업 관련 각종 심의를 통합 심의할 수 있도록 규정하고 있지만 임의규정이어서 적극적으로 활용되지 못했다.

이에 국토부는 통합심의 신청이 들어온 경우 특별한 사유가 없으면 원칙적으로 통합심의를 하도록 의무화한다. 이렇게 되면 인허가 기간은 평균 9개월에서 2개월로 단축될 수 있을 것으로 전망된다. 통합심의 대상 중 광역이나 기초 지자체로 심의주체가 다른 경우 광역지자체가 통합심의를 할 수 있는 근거 규정도 마련한다.

김영한 국토부 주택정책관은 “청년과 2~3인 가구 등의 선호가 높은 도시형생활주택 등이 단기간 내 도심 내 소규모 유휴부지 등에 확충돼 주택 수급이 개선되고 전세시장 안정 등에 기여할 수 있을 것으로 기대한다”며 “앞으로도 민간 건설업계와 소통하며 현장의 애로사항을 경청하고 신속한 주택공급의 걸림돌은 합리적으로 개선하겠다”고 말했다.

“규제 완화로 공급 속도 향상 기대”

주택건설업계는 이번에 정부가 오피스텔과 도시형생활주택 관련 규제를 완화하는 내용의 제도 개선안을 내놓자 “업계의 건의가 상당 부분 수용됐다”며 환영했다. 다만, 분양가 관련 규제 개선안이 구체적으로 발표되지 않아 이 부분에 대한 평가는 유보하겠다면서 정부가 업계 목소리를 반영해야 한다고 주장했다.

이번에 발표된 ‘도심 주택공급 확대 및 아파트 공급 속도 제고 방안’은 노형욱 국토부 장관이 지난 9월 9일 민간 건설사·협회 등 대표들과 진행한 간담회에서 업계가 건의한 내용을 상당 부분 수용한 것으로 평가된다.

업계 한 관계자는 “장관이 간담회에서 업계 건의를 면밀히 살펴보겠다고 했지만 립서비스나 의례적으로 하는 말로 치부한 경향이 있는데 이렇게 빨리 제도 개선안이 나와서 놀랐다”며 “정부의 전향적인 대책을 환영한다”고 말했다.

정부는 오피스텔의 바닥난방 허용 전용면적을 현재 85㎡에서 120㎡로 확대해 30평대 중형 주거용 오피스텔 공급을 확대하겠다고 했다. 오피스텔은 아파트와 비교해 전용면적이 적어 85㎡도 3~4인 가구가 쾌적하게 생활하기 어려운데 바닥난방 면적을 아파트 전용면적 85㎡ 수준인 120㎡ 이하까지 대폭 확대해 3~4인 가구 수요에 대응하겠다는 취지다.

주택건설업계는 이를 두고 도심 주택공급에 숨통을 틔워 줄 묘수가 될 것이라고 예상했다. 한 대형 건설사 관계자는 “공급자 입장에서 120㎡ 오피스텔이면 34평 아파트 수준으로 공간을 확보할 수 있어 한 단지에 25평형, 34평형 등 평형 혼합이 가능하고 인기가 높은 4베이 판상형 평면 등 다양한 평면을 뽑아낼 수 있다”고 긍정적으로 평가했다.

이 관계자는 “대부분 오피스텔이 도심에 지어져 직장·주거 근접성은 좋지만, 면적이 작은 게 흠이었다. 이번 대책이 이런 단점을 극복할 수 있는 대안이 돼 아파트 수요 일부도 끌어올 수 있을 것으로 예상한다”고 말했다.

다른 대형 건설사 관계자도 “구체적인 사업성은 따져봐야겠지만 건축규제 완화와 함께 주택도시기금 대출 한도를 40% 늘려주고 대출금리를 1%포인트 낮춰주는 것도 업체에는 적지 않은 유인”이라며 “사업자들의 관심도 높아질 것 같다”고 말했다.

“분양가 규제 개선해야 공급 더 늘 것”

정부가 아파트 공급속도를 높이기 위해 인허가 통합심의를 원칙적으로 의무화하기로 한 것에 대해서도 긍정적인 평가가 주를 이뤘다.

주요 건설사 한 관계자는 “내부 시뮬레이션 결과 실제로 정부 설명대로 현재 9개월 걸리는 심의 기간이 2~3개월로 단축되는 것으로 나온다. 실질적으로 공급속도를 높이는 데 크게 기여할 수 있는 제도 개선책”이라고 평가했다.

다만, 정부가 분양가 관련 제도 개선안의 구체적인 내용을 9월 말과 10월에 발표하겠다고 예고한 것을 두고는 기대와 우려가 교차했다. 고분양가 관리제도와 관련해 정부는 단지 규모 및 브랜드 등이 유사한 인근 사업장 시세를 반영하고 세부 심사기준을 공개하는 등 방향으로 제도 개선안을 만들어 이달 안에 공개하겠다고 했다.

또한 분양가상한제와 관련해선 분양가에 대한 예측 가능성을 높일 수 있도록 심의 기준을 구체화하는 심사 기준을 마련해 10월까지 발표하겠다고 했다.

그러나 주택업계 관계자는 “올해 2월에도 정부가 분양가 제도 개선에 나서겠다고 해서 업계가 잔뜩 기대했지만 결과는 ‘개악’이었다”면서 “이번에도 기대는 되지만 정부가 어떤 내용을 개선이라고 들고나올지 지켜봐야 할 것”이라고 일단 경계했다.

김대철 한국주택협회장은 9월 9일 간담회에서 노 장관에게 “현행 고분양가 관리제도의 인근 시세 기준이 지나치게 보수적으로 책정되도록 설계돼 있어 사업자들이 부지 확보와 설계, 사업자금 조달까지 모든 준비를 마치고도 분양을 연기하는 경우가 있다”며 제도 개선 필요성을 역설한 바 있다.

주택건설업계 관계자는 “이번 발표가 긍정적인 내용이 많지만, 분양가와 관련해선 업계가 계속 요구했던 부분이 안 담겼다”며 “주변 시세를 적극적으로 반영하는 방향으로 제도 개선안이 마련돼야 한다”고 주장했다.

서울 송파구 잠실진주아파트 재건축조합 관계자는 “정부 정책의 큰 방향은 맞다고 보지만, 세부적으로 어떤 식으로 구체화할지 두고 봐야 할 것 같다”며 “현재 사업자·조합 입장에서 자의적 평가라고 느껴지는 지자체 분양가상한제 심의위의 심의 기준이 구체화되는 등 조치가 필요하다”고 말했다.

박병기 기자